CONTROLE

Dans une logique de transparence et d’indépendance, nous gérons la maintenance technique des immeubles, suivons les contrats afférents, suivons les travaux et les appels d’offre, gérons les assurances. Les fournisseurs intervenant dans votre immeuble font l’objet de mise en concurrence et les devis sont soumis aux représentants des copropriétaires pour décision. Toutes les interventions font l’objet d’un bon de commande et sont inscrites dans un carnet d’entretien permettant un suivi permanent du budget et de la trésorerie de la copropriété.

La copropriété

Dans la deuxième moitié du vingtième siècle, de nombreux immeubles en mono-propriété ont été vendus parcellisés en co-propriété. Aujourd'hui, la France compte près de 400 000 copropriétés comptant près de 7 millions de logements, soit un quart du parc de logement dans l'hexagone !

La vie en copropriété impose pour les copropriétaires des droits et des obligations, indiqués dans le règlement de copropriété. En matière juridique, la loi du 10 juillet 1965, ainsi que plusieurs lois et décrets successifs, ont clarifié les règles de fonctionnement des copropriétés.

Véritable lieu d'exercice de la démocratie, puisque les décisions font l'objet de votes en assemblée générale, la copropriété souffre cependant du désintérêt des copropriétaires, laissant souvent le soin au syndic de gérer leur patrimoine. Or on constate bien souvent que les copropriétés les mieux entretenues sont celles où les copropriétaires sont impliqués dans le suivi de la gestion et dans l'alerte, voire même la prévention des dysfonctionnements ou de l'insécurité.

Syndic de copropriété

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires.

Le syndic est élu par l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des prestations de gestion courante de la résidence.

Son contrat comprend en général la gestion des parties communes, la gestion du personnel de la résidence, la tenue de la comptabilité de la copropriété, la tenue des assemblées générales, la souscription d'assurances et de contrats d'entretien concernant les équipement collectifs de la résidence: entretien, chauffage, ascenseur, jardins, ventilation, alarme…etc.

Il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au nom du syndicat.

Pour justifier de la qualité de syndic professionnel, le candidat doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la préfecture.

Pour cela, il doit :

- remplir des conditions de diplômes ou d'équivalence en expérience professionnelle,
- justifier d'une garantie financière,
- justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle.

Syndicat et conseil syndical

Il ne faut pas confondre ces trois termes :

• le syndicat de copropriété : est la réunion de l'ensemble des copropriétaires. La constitution en syndicat a lieu automatiquement sans formalités particulières ; 
• le syndic est le représentant du syndicat ; il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au quotidien au nom du syndicat ;
• le conseil syndical assiste le syndic dans son travail et contrôle sa gestion. Ses membres sont élus parmi les copropriétaires, leur conjoint ou leurs représentants légaux lors de l'assemblée générale pour une durée de 3 ans. Le conseil doit élire un président chargé d'assurer la liaison permanente avec le syndic.

Conseil Syndical 

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus en assemblée générale. Leur nombre et les modalités de fonctionnement sont généralement fixés par le règlement de copropriété. Le conseil syndical est le représentant des copropriétaires. Son rôle primordial est contrôler la gestion du syndic.

Quelles sont les fonctions du syndic ?

Il doit :

 ·        faire respecter le règlement de copropriété ;

·        tenir à jour la liste des copropriétaires ;

·        appliquer les décisions de l'assemblée générale ;

·        se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;

·        intervenir pour tous travaux urgents ;

·        recouvrer les charges auprès des copropriétaires ;

·        se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances) ; il doit également faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ;

·        conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale) ;

·        s'occuper de l'assemblée générale (convocation, procès-verbal ...).

Qui le désigne ?

·        L'assemblée générale (à la majorité des voix de tous les propriétaires, présents ou absents) ;

·        Le conseil syndical dans les syndicats coopératifs ;

·        Le président du tribunal de grande instance, à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires.

·        Le règlement de copropriété parfois ;

Quels sont les honoraires d'un syndic ?

Ils ne sont plus réglementés et sont donc débattus librement.

Quelle est la durée de ses fonctions ?

3 ans au maximum, renouvelables.

Assemblées Générales

L'assemblée générale a lieu obligatoirement une fois par an. Une assemblée générale  extraordinaire peut cependant être convoquée en cours d'année. Le vote ne peut être effectué à bulletin secret.

Les majorités depuis la loi SRU sont calculées en fonction des suffrages exprimés.

Les décisions les moins importantes doivent être adoptées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale (article 24 de la loi de 1965).

Les travaux de moyenne importance doivent être adoptées à la majorité des tous les copropriétaires du syndicat (article 25);

toutefois la loi SRU a autorisé l'adoption de ces travaux en seconde lecture lors de l'assemblée générale, ceci afin d'éviter la convocation d'une nouvelle assemblée lorsque l'assemblée initiale ne rassemble pas la majorité des copropriétaires du syndicat (lutte contre l'absentéisme).

Les actes d'acquisition, de disposition ou ceux qui touchent le règlement de copropriété doivent être adoptées à la double majorité en nombre des copropriétaires et en voix, représentant les deux tiers des copropriétaires (article 26); les copropriétaires disposant de plusieurs lots ne comptent cependant que pour une tête. Enfin certaines décisions nécessitent un vote à l'unanimité (modification du règlement de copropriété ou de la destination de l'immeuble, travaux portant atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives).

Les autres décisions prises à la majorité de l'article 24 sont l'élection du bureau de l'assemblée générale, l'approbation des comptes, le quitus au syndic, l'approbation du budget, les procédures de recouvrement à l'encontre des copropriétaires en retard de paiement, les travaux de réfection…

Les autres décisions prises à la majorité de l'article 25 sont le renouvellement du mandat du syndic, l'adoption d'un compte bancaire séparé, l'élection de copropriétaires au conseil syndical, le montant des marchés et contrats à partir duquel le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical, le montant maximum pour lequel le conseil syndical peut prendre une décision de dépenses de gestion courante, la constitution de provisions pour travaux d'entretien ou de conservation...

Impôts et taxes

Les copropriétés peuvent être soumis à des taxes sur les parties communes :

 - Taxe foncière,
 - Taxe d'habitation (à la charge de la copropriété dans le Var et les Alpes Maritimes pour les logements des gardiens),
 - Taxe de balayage,
 - Taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
 - Taxe sur les balcons et les enseignes au titre des droits de voirie.